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二手房估价有哪些方法
发布时间：2021-05-31 13:53:50 来源：楼市网 91次浏览
文章摘要：业主想要将自己的房产出售的话，买房前需要对房子进行估价。一般二手房的售价是直接取决于二手房的估价的，因此估价很重要。
1、成本法：及房子的建设成本。不管是土地本身的成本，还是装修的花费，又或者后期养房的费用等，这些都会是不小的开销，因此在房屋估价时将各项成本费用加起来，然后再衡量一下房屋的增值收益，便会的房屋的价格了。
2、市场比较法：市场比较法是将市场上用途、户型、面积、位置等多方面条件都与被评估房屋相类似的房产挑选出来，对它们进行比较分析，然后得出房屋的评估价格，通常这样比较出来的结果也是比较准确的。
3、路线价法：地理位置与房屋价格有着紧密的关系，也是房屋估价时必须要考虑的因素之一。路线价法就是在了解同一街区的土地平均价格的基础上，调整临街的深度与宽度，从而得出房屋的评估价格的方法。
影响二手房估价的因素
1、房龄：正常情况来看，目前我国房屋建筑耐久年限为50年(从房屋竣工开始计算)。房龄过大的房子，不仅户型布局不合理、物业管理成问题，还会影响银行贷款。估算房价时，可以按照每年2%的折旧率来计算。
2、周边房价：参考目标小区周边地段的均价，还要结合户型、楼层、装修来考虑，这是比较简单也比较直观的因素。如果你的房子高于周边地段均价，肯定是很难卖的，除非你的房子有特别的加分项。
3、户型：老房子最大的问题之一就是户型，因为建造较早，当时的生活理念、建筑思维和现在有很大的差异，所以户型会比较不符合现在的审美。老房子往往是卫生间、厨房比较小，这在估算房价时大概会扣减10%。
4、楼层、楼栋：买新房要选黄金楼层、楼栋，买二手房也是一样的。如果以7-8层高的房子来说，估价时以1、2层房价为基准，则3、4层的房子可以加3%，顶层减5%。远离主干道、安静的楼栋价格会相对较高，估价时大概可以加15%。相反，噪音较大临街、临公园楼栋价格会相对较低。
5、房屋朝向、周边配套：朝南的房子卖的贵，如果房间没有朝南的门窗，估价时扣5%;所在小区没有独立封闭，小区治安不足，扣5%;所在小区环境配套齐全加10%。
6、税费：二手房有没有满2年，在税费上还是有很大差别的。税费一般都是由购房者承担的，如果税费高，买房成本增加，房子的成交概率就低，房子也很难卖上价。
