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买到有租约的法拍房怎么办
发布时间：2021-05-23 13:13:13 来源：楼市网 79次浏览
文章摘要：在购买二手房的时候有一个原则“买卖不破租赁”，因此在买房的时候一般要确定房子没有在租，但是法拍房的性质比较特殊，所以有些情况下无法确定房子是否有租约。
买到有租约的法拍房要区分两种情况来看处理方式：
1、抵押设定在先，租赁设定在后
根据《担保法司法解释》第六十六条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
依据“设立在先则权利在先”原则，该条款表明抵押权应优先于租赁权对抵押设定先于租赁的，抵押权优先于租赁权。
2、司法查封在先，租赁设定在后
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请人。”
设定在后的租赁权不得对抗法院司法查封行为。
购买法拍房的风险
1、不能落户的风险
法拍房在出售的时候，可能原房主的户口还没有迁出去，而购房者在购买法拍房之后，可能就会存在不能落户的风险，虽然法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序将房屋合法地过户给了购房者，购房者拿到了房屋的产权，但是如果原房主不迁出户口的话，法院没有强制其迁出的权利，那么购房者在购买法拍房之后就不能落户。
2、无法马上入住的风险
因为法拍房可能存在租赁在前、抵押在后的情况，所以购房者在买下法拍房之后有可能不能及时办理入住，虽然拍卖成交后原租赁合同继续有效，但是有可能原房主故意把房屋租赁合同时间写得很长，这就导致了购房者在购买法拍房之后不能及时入住。
