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购买二手房需要注意些什么
发布时间：2021-11-13 11:55:53 来源：楼市网 64次浏览
文章摘要：二手房是个人业主手上的房屋进行出售的情况，二手房一般要比新房价格优惠一些，但需要注意的事项也比较多，需要搞清楚。
1、注意房屋居住权拥有居住权的人没有房屋所有权，但可长时间甚至终生居住，受到法律保护。
根据《民法典》第三百七十条规定，居住权自合同约定的期限届满或死亡时才消灭，而不会因房屋转让而消灭。
因此，买二手房必须查询该房屋是否设立居住权，否则，就可能产生房子归你，居住权归别人。
2、注意房屋产权隐形共有人
很多夫妻共同出资买房，往往只由一方登记产权，这种情况下，另一方则被称为“隐性共有人”。
《民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。
所以，购房时应要求房屋共有人出具书面的《出售房屋同意书》。否则，一旦发生纠纷，可能会导致合同无法继续履行的风险。
另外需要注意，当产权只登记在夫妻一方，而其配偶去世后，还有可能由于继承而产生的共有人，此时若购买房屋，其他继承人可能主张继承权，要求确认房屋买卖无效。
3、注意房屋是否有租赁
房屋存在租赁状况给房屋买卖带来两大法律问题：
一是“买卖不破租赁”的法律问题根据《民法典》第七百二十五条规定，在租赁关系存续期间，承租人如果不愿意搬迁腾房，即使买了房子也可能暂时住不了。
二是承租人的优先购买权问题根据《民法典》第七百二十六条的规定，承租人对所承租的房屋享有优先购买权。
因此，购买人在购买已出租的二手房时，应及时取得承租人放弃优先购买权的书面声明。同时，卖方也应积极主动向承租人取得承租人放弃优先购买权的书面声明，否则若侵害了承租人的优先购买权，承租人可依法要求出租人予以赔偿损失。
4、注意房屋是否被抵押
二手房交易中，大多数二手房可能都存在抵押状况。
虽然《民法典》第四百零六条规定抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但是，作为买方一定要清楚：
住房抵押按揭贷款，即卖方在出售时，房屋仍未还清银行贷款;非按揭贷款抵押登记，说明卖方存在其他情形对外负债问题，容易在房屋买卖过程发生被司法查封的情况，尤其是存在多次抵押的情况下，稍有不慎就可能钱房两空。
5、注意司法查封等权利限制
存在司法查封情况的房屋，转让存在合同无效的法律风险，《城市房地产管理法》第三十八条就明文规定司法查封的房产不得转让。
购买二手房流程
1、买卖前的产权审核：担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。
2、首先要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次看购房时的相关凭据，比如购房、契税等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
3、交定金与签合同：看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有敲门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。
根据我国《担保法》规定，定金的数额不能超过主合同标额的20%，超过的部分不受法律保护，买二手房同样要遵循这一规定。另外在交易过程中如果购房者违约，定金是不会返还的，因此一定要看好房源确定购房意向之后再交。当然如果卖房存在违约行为导致合同不能正常履行，需返还双倍定金给支付方。
交定金的时候购房者还要注意签订定金协议或定金合同，各种细节要标注清晰比如：房屋地理位置、交易价格、时间等。定金必须缴纳给卖房，不可缴纳给中介，以免交易中断定金要不回来。
4、如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要交到业主手中，而应该交由第三方。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方。
如果购房者采用贷款方式，情况比较复杂，涉及到房屋可贷金额为房价的70%～80%。然而对于二手房来说，可贷额度是根据“评估值”来计算的。影响二手房评估的因素有很多，地段、房龄、楼层、户型、朝向还有装修等等，一般来说，二手房评估值为成交价的75%-85%，部分房龄较长的房屋比例会更低。
