买房最让购房者担心的事就是买到烂尾楼,钱和房子都困住了,购房者维权身心疲惫。好在,利好买房人的重磅消息来了。就在几天前,一纸政策出台,最高院已经对烂尾楼放大招,业主的权益得到进一步保障!
4月20日,最高法发布了一个名为:《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》。文中明确了,“居住权”大于“财产权”的原则。
最高法:支持烂尾楼业主退款!款项优于银行抵押
4月20日,最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》正式施行,批复如下:
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系,按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条的规定处理。
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款,主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的,人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者,在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的,可以适用前款规定。
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下,商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的,人民法院应当予以支持。
“此次政策具有非常好的务实精神,对于各地2023年处理保交楼事件具有非常好的指导意义。”易居研究院研究总监严跃进认为,过去对于开发商、银行、建筑商等方面的权益维护内容,主要把建筑商、工程商、设备商、材料商等排在首位;现在遇到了购房者、退房者和建筑商等方面涉及权益优先的问题,此次最高法已经非常清晰地明确,购房者和退房者的权益应该受到优先保护。
购房人:最高法三项原则如何保护我们?
过去:
按照原来的情况,如果房子发生烂尾,业主要求退款的话,业主和开发商之间是一般债权的关系,排在各种债权的后面。楼盘在清算的时候,会优先还款给工程或者银行抵押,业主排在后面。
这种顺位关系有一个很大的隐患就是,如果开发商资不抵债,业主的债权关系又排在后面,最终辛辛苦苦攒钱买房的业主,只能是钱回不来,房子也没了。
现在:
按照最高法的三项原则,顺位关系改变。再遇到烂尾楼,买房人可以直接申请退款,并且还款优先级排在前面,可以大大提高清偿率,避免购房者出现钱房两空的情况。
其中有两点需要注意的是:
1、即便你是贷款买房,实际也是全款支付,同样适用;
2、这里的优先权指的是住房,并不包括商业办公用房。